CBRE世邦魏理仕近日发布《
上海冷库白皮书》显示,随着近三年来上海冷库需求跃升,截至2022年底,上海高标冷库*存量达到104万平方米,是全国首个迈入百万级体量的城市,整体出租率为92%。其中,松江、临港和奉贤的区域特征和客户群体较为鲜明,是上海冷库最为活跃的子市场。
注:高标冷库总存量主要包含按照国际标准设计和建造的专业冷库、以及高标干仓或优质厂房参照专业标准改造的冷库。
上海冷库需求的持续增长得益于上海在国内领先的消费和相关产业基础。报告显示,上海高标冷库的前三大需求行业分别为进口食品、连锁餐饮和商超零售,此外,快速消费品、生鲜食品加工及乳制品等行业的冷库需求亦表现活跃。世邦魏理仕数据显示,2023上半年上海冷库租赁市场录得超过15万平方米的成交。
2022年上海高标冷库业主租金*为每天每平方米3.5元,是干仓租金的两倍有余,而终端客户租金*达到每天每平方米4.16元。上海终端客户租金和业主租金之间价差在每天每平方米0.6-0.8元,在业主租金基础上增加了20%。数据显示,业主租金与终端客户租金价差在2020年之后明显扩大,体现了当租赁需求快速扩张时冷库运营服务商拥有更强的定价能力。
注:业主租金是由冷库业主向租户收取的租金。业主租金和终端客户租金均采用报价租金,以租赁面积计费,包含电费、物业费及增值税,不含免租期;实际租赁过程中终端客户租金通常按照托盘、吨位计价,冷库租金通过对应的系数进行转换,折算成按照租赁面积计价
随着上海冷库需求的跃升,当A类专业冷库的市场存量不足以及时满足来自生鲜、预制菜、医药等租户快速增长的需求时,部分运营商通过干仓改造冷库(B类冷库)来承接租户需求。目前,在上海的冷库结构中,A类专业冷库占比45%,B类干仓改冷库占比为55%。
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